当绿城中国（03900.HK）以净利润近乎腰斩的2024年报数据为张亚东七年执掌生活画上句点时，这家销售限度宇宙第三、擅长打造豪宅神态的房企，正站在新的十字街头。
中交系宿将刘成云空降接任董事会主席，这位在绿城不领一分薪酬的央企干部，在事迹会“首秀”上给足前任悦目，驯顺了解决层功绩。
可是，减值计提暴增、包摄鞭策净利润率低至1%的数据，反应出绿城的低利润困局。被外界视为中错杂团强化其主导地位的“换帅”行为，能否让这家混改房企在存量博弈中寻得新解，仍有待时分作答。
中交宿将的绿城首秀
3月31日，执掌绿城中国七年的前董事会主席张亚东宣告辞任仅三天后，他的接替者、来自中交体系的刘成云就坐上了绿城中国2024年齿迹发布会的“C位”。
现年56岁的刘成云，是中错杂团体系内培养出来的干部，在中交依然有三十余年，现任中错杂团的党委常委、副总司理。
从2015年中错杂团成为绿城最大单一鞭策后，这家央企就启动渐渐掌合手绿城的主导权，“宋卫平期间”的烙迹则越来越浅。
2018年时，张亚东曾是中交空降到绿城的掌门东谈主，对绿城进行一系列更正。可是，张亚东是从大连市委常委、统战部部长的职位上来到中错杂团的，在倏得任职后就被派到了绿城，与刘成云比较，张亚东在中交的阅历很短。
绿城此番再度换帅，外界算计中错杂团将进一步加强对绿城的主导权。
或者是介意到了外界的暖和，在就职后的事迹会“首秀”中，刘成云端示，改日大鞭策中错杂团对绿城的撑持会越来越强。
除此之外，刘成云还驯顺了夙昔一年绿城解决层的责任，称“市集销售占位稳中有进，家具力上风突显”。
关于现时房地产市集，刘成云判断称，“止跌回稳”所需的时分较长，凭证熟谙房地产市集如好意思国、日本、欧洲、中国香港等地西宾，房地产市集从深度调遣、过渡到筑底企稳、再到市集拉升，不是一蹴而就的，现时房地产行业依然参加"存量博弈、品性制胜"的新发展阶段。
值得关注的是，比较拿千万年薪的张亚东（2023年年报曾败露张亚东的薪酬为1217.1万元），刚刚从央企中交来绿城上任的刘成云，致使不在绿城领取薪水。绿城在公告中称，算作非践诺董事，刘成云不收取任何董事袍金，也不会因获委任为董事会主席而收取任何薪酬。
光环下的低利润逆境
尽管新上任的刘成云驯顺了夙昔一年绿城的成绩，但是翻看张亚东离职后绿城中国发布的这份2024年报，其中存在一个枢纽的问题——净利润大幅下滑。
年报表示，固然绿城中国年度营收达到1585亿元，同比增长21%；但是鞭策应占利润仅有15.96亿元，同比下落49%，近乎腰斩。
从2019年到2023年，绿城中国每年齐能给鞭策创造20多至40多亿元不等的利润，而旧年在营收改进高的要求下，包摄鞭策利润却胜仗跌破了20亿。
尽管绿城在业内以“地王收割机”、擅长打造顶级豪宅等着名，但在光环背后，绿城一直有盈利过低的问题。
2023年绿城中国的包摄鞭策净利率唯有2.4%，而2024年再改进低，只剩下1%。
在利润下落的情况下，绿城拟派发的末期股息为每股0.30元，同比下滑30%，为四年来最低。
究竟哪些成分侵蚀了绿城中国的利润？仅看2024年这份年度论说，在房地产“三费”（销售开支、行政开支、财务用度）中，销售开支达到了33亿元，同比增长约22%，行政开支和财务用度均有所下落。
增长较多的是“预期信用示寂形态下的减值示寂净值”和“非金融钞票减值示寂净值”，也便是说绿城在期内进行了大额减值计提。前者达到10.25亿元，同比增长346%；后者达到40.39亿元，同比增长191%。
这些减值计提主要来自于“物业发展分部”，也便是绿城的物业开采业务。绿城中国也在年报中称，房地产市聚积座下行，部分业态销售价钱不足预期，其列举了位于武汉、盐城、泰州、福州等地的多个楼盘。
尽管绿城一直称其在地皮投资上聚焦中枢区域、确保安全，大部分货值齐在一二线城市。可是从年报不错看出，其在武汉、福州等二线城市的投资实质上不足预期，导致了减值计提。
在房地产业内，作念高盘活的刚需神态，大齐利润较薄，而豪宅神态固然从开采到销售的盘活较慢，但时常具有更高的利润空间。频年来，屡屡拿下高价地王打造豪宅的绿城，利润率却一直莫得起色。
2021年，在销售额冲破3500亿元之际，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比下落5.6个百分点；包摄鞭策利润率仅为4.46%，同比下落1.31个百分点。2022年，其毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净利润率仅为2.2%。2023年，绿城中国竣事营收约1313.8亿元，同比增长3.3%，但66.8亿元的净利润同比下落了24.9%；归母净利润约31.2亿元，归母净利率约2.4%。
屡次高层变动引关注
2024年，绿城中国的总合约销售金额是2768亿元，固然莫得达周全年3000亿的见地，但也依然攀升至宇宙房企第三名。
实质上，这个位次并非绿城的巅峰。早在2009年绿城就曾站上过销售额宇宙房企第二的位置，仅次于万科，其时如故“宋卫平期间”。
从2009年到2024年，绿城经历了频频的悠扬与转向，从融绿股权之争到央企中交入主，从老绿城东谈主的淡出到中交里面东谈主选的更迭……
接下来的“刘成云期间”，对外界来说，仍充满诸多不细目性，这也导致在官宣“换帅”的那一天（3月27日），绿城的股价跌了11%。
在张亚东执掌绿城的7年里，伊始他调遣绿城政策组织架构和东谈主员时曾成绩颇多质疑，但其后他通过诈欺绿城的品牌和中交央企布景的背书，让绿城的年销售限度从一千多亿最多彭胀到3500余亿，致使还成为了行业内的新晋“地王收割机”，绿城频频高溢价拿下中枢性块的背后体现出资金的充裕。
在央企鞭策的背书下，绿城中国的融资老本大幅下落，绿城不再是阿谁为钱发愁的公司。
2013年时，绿城的假贷加权平均融资老本为8.66%，中交入主后逐步降至2017年的5.6%；2021年下半年起，民营房企挨个“爆雷”，绿城不仅幸存，其告贷还越来越容易，凭证最新年报，驱散2024年末，绿城的总假贷加权平均融资老本仅为3.7%，属于跟央企房地产企业差未几的水平。
可是关于绿城来说，在安妥渡过这一轮房地产周期危境后，张亚东期间却随之驱散了。改日，代表中错杂团意识的新任董事会主席刘成云将会怎样参与上市公司的缱绻解决？“换帅”是否意味着绿城这艘巨轮的行驶标的又将有所更正？一切仍然是未知数。
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马一凡
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